個人再生の住宅資金特別条項（住宅ローン特則）とは？
個人再生においては「住宅資金貸付債権に関する特則」が設けられています。一般には「住宅資金特別条項」と呼ばれています。「住宅ローン特則」などと呼ばれることもあります。住宅資金特別条項とは，住宅ローン等の住宅資金貸付債権については従来どおり（又はリスケジュールして）弁済を継続することによって，自宅・マイホームを処分されないようにしつつ，住宅ローン以外の借金だけを個人再生によって減額・分割払いとすることができる制度のことをいいます。
債務整理の方法の１つである個人再生には，住宅ローンの残っている自宅がある場合に用いられる住宅資金特別条項という特別の制度があります。
ここでは，この個人再生における住宅資金特別条項（住宅ローン特則）とはどのような制度なのかについて，東京 多摩 立川の弁護士がご説明いたします。
（著者 ： 弁護士 志賀 貴 ）
住宅ローンと債務整理
不動産を購入するために住宅ローンを組む場合，その購入する不動産に住宅ローン債権の担保として抵当権を設定するのが通常です。「抵当に入れる」などといわれることもあります。
抵当権が設定されていると，住宅ローンが払えなくなった場合，住宅ローン債権者は，抵当権が設定されている不動産を処分して，その代金を優先的に住宅ローンの返済に充てることができます。
つまり，住宅ローンを支払えなくなった場合，住宅ローン債権者によって，その対象の住宅が強制的に売却（競売）されて住宅ローンの支払いに充てられてしまうということです。
債務整理をする場合に，この住宅ローンが問題となることも少なくありません。
住宅ローン以外にも借金があるという場合，自己破産であれば，住宅ローンやその他の借金の支払義務はなくなりますが，その住宅は処分しなければなりません。
任意整理という方法もありますが，すでに最大限の返済期間で住宅ローンを組んでいる場合が多いため，住宅ローンそれ自体をリスケジュール・整理することは難しいのが現実です。
何より，任意整理だと，個々の返済金額が大きくなる場合が多く，住宅ローンとそれ以外の借金を返済していくのが困難であるということが少なくありません（もちろん，住宅ローン以外の借金の金額が小さければ任意整理も可能な場合もあります。）。
しかし，住宅，とくに自宅・マイホームは，単に１つの財産というだけのものではありません。生活の基盤となるものです。
これを失ってしまうと，債務者の経済的更生を阻害することになります，単に財産を失うというだけの問題では済まないのです。
そこで，個人再生手続においては，債務者が自宅・マイホームを手放さずに経済的更生を図れるようにするため，「住宅資金特別条項（住宅ローン特則）」という特別の制度を設けています。
この住宅資金特別条項は，小規模個人再生・給与所得者等再生のいずれの場合でも利用が可能です。
住宅資金特別条項（住宅ローン特則）とは
個人再生における「住宅資金特別条項」は，正式に言うと「住宅資金貸付債権に関する特則」といわれる制度です。民事再生法１９６条以下に規定があります。「住宅ローン特則」などと呼ばれることもあります。
住宅資金貸付債権とは，分割払いの定めのある住宅の建設・購入・改良に必要な資金の貸付金債権のことをいいます。代表的なものは，住宅ローンです。
住宅資金特別条項とは，住宅ローン等の住宅資金貸付債権については従来どおり（又はリスケジュールして）支払いを継続することによって自宅・マイホームを処分されないようにしつつ，住宅ローン以外の借金だけを個人再生によって減額・分割払いとすることができる，という制度です。
住宅資金特別条項を利用すれば，自宅・マイホームを処分せずに残すことができるのです。
しかも，住宅ローン以外の借金については，個人再生によって，大幅な減額と長期の分割払いが認められることがあるので，全体的な債務整理も図ることができます。
自宅だけは残したいけれど，住宅ローン以外の借金まで支払い続けていくことが難しい，という方にとっては，非常に有効な制度です。
>> 住宅ローンの残っている自宅を処分せずに借金整理する方法
住宅資金特別条項が認められる理由
前記のとおり，個人再生において住宅資金特別条項（住宅ローン特則）の利用が認められた場合，住宅ローン等は通常どおりまたはリスケをして約定の金額を支払いつつ，住宅ローン等以外の借金等の債務は，個人再生によって減額や分割払いなどにしてもらって支払いをしていくことになります。
しかし，住宅ローンといえども，借金・債務の一種であることは間違いありません。本来であれば，他の借金と同様に減額の対象となるはずです。
それにもかかわらず，なぜ，他の借金と異なり，住宅ローンだけ減額せずに支払っていき，住宅を残すことが許されるのでしょうか？
もちろん，前記のとおり，自宅を残しておく方が経済的更生につながるというのが最大の理由ではありますが，それだけの理由ではありません。
それだけでは，自分の債権を減額されてしまう住宅ローン会社以外の債権者が納得するはずがありません。理論的な理由もあるのです。
>> 住宅資金特別条項を定めた再生計画が認可された場合の効果
住宅ローンの支払いが債権者平等に反しないか？
住宅ローンは，住宅を購入等するための資金を借り入れるものです。つまり，借金です。
したがって，他の借金を減額しておきながら，住宅ローンだけ減額せずに支払いをしていくことは，本来であれば，債権者平等に反する偏頗行為として扱われるはずです。
もっとも，住宅資金特別条項の対象となる住宅ローンは，居住している自宅不動産の住宅ローンに限られています。
自宅住居の住宅ローンは，借入れではあるものの，実質的には自宅を賃貸している場合に支払う家賃や賃料に近いものでもあります。
毎月の家賃や賃料を支払うことは，最低限度の生活を維持するために必要な支払いであり，支払いの不当性がないため，偏頗行為として扱われないのが通常です（ただし，滞納している家賃を支払う場合は偏頗行為に該当する可能性があります。）。
そうすると，家賃等に近い実態を持つ自宅住居の住宅ローンを支払うことも，家賃等の支払いと同様，不当性がなく，債権者の平等を害する偏頗行為とはいえないと考えることができます。
また，住宅ローンを支払えば，支払った分だけ抵当権の被担保債権額が減少し，その結果，住宅不動産の資産価値が上がることになります。
住宅の資産価値が上がれば，債務者の総財産の清算価値も上がり，債権者に利益を与える可能性が増えることにもつながります。その面からみても住宅ローンの支払いは不当性を欠くといえます。
そのため，住宅ローンだけ，他の借金と異なり，減額をせずに支払うことが許されているのです。
ただし，住宅ローン等の住宅資金貸付債権も再生債権であることに違いはありません。再生手続が開始されると，弁済が禁止されるのが原則です（民事再生法８５条１項）。
そのため，再生手続開始後も住宅ローンの支払いを約定どおりに継続していくためには，裁判所による一部弁済許可を受ける必要があります（民事再生法１９７条３項）。
住宅を処分しないのは公平に反するか？
住宅資金特別条項を定めた再生計画が認可されることによって，住宅ローンを減額せずに支払えるようになる結果，住宅の抵当権が実行されず，債務者は住宅不動産を維持することができることになります。
もっとも，不動産という大きな財産を残しつつ，住宅ローン以外の債権は減額されるというのは，債務者を有利に取り扱いすぎているのではないかとも思えます。
しかし，住宅資金特別条項の対象となる住宅ローンは，その住宅ローンを担保するための抵当権が住宅に設定されている場合に限られます。
抵当権が設定されているということは，仮にその住宅が売却されても，売却代金は抵当権者が優先的に回収することになりますから，実際の換価価値は，売却代金から住宅ローン残高を控除した金額しかありません。
したがって，売却代金よりも住宅ローン残高の方が高額である場合（いわゆる「オーバーローン」の場合）には，売却代金全額が抵当権者に回収されることになるので，資産価値はゼロということになります。
この場合，住宅が換価処分されても住宅ローン会社以外の債権者には何も支払いがなされないのですから，住宅が処分されようとされまいと，住宅ローン債権者以外の債権者には特に影響がありません。
そうすると，資産価値ゼロの不動産を維持していたとしても，債権者に不利益を与えることにはなりませんし，債務者に不当に有利になるわけでもありません。
他方，住宅売却価値が住宅ローン残高を上回る場合（いわゆる「アンダーローン」の場合）でも，その余剰分相当額を清算価値として返済総額（計画弁済総額）に計上することによって再生計画の支払いに加算すれば，他の債権者の利益を著しく害しないで済むようにできます。
つまり，住宅ローンの残っている自宅を維持したとしても，公平に反することはないということです。
このように，どの債権者の利益も害しないで済むのであれば，債務者の経済的更生のために，自宅を残すという選択肢を与えようというのが住宅資金特別条項の考え方なのです。
住宅資金特別条項の利用条件（要件）
前記のとおり，住宅資金特別条項（住宅ローン特則）は，住宅ローンの支払いを継続することによって自宅を残したまま，住宅ローン等以外の借金を減額や分割払いにしてもらえるという，自宅を維持したいと願う方にとって非常にメリットの大きい強力な効果を持った制度です。
しかし，それだけに，住宅資金特別条項はその利用の要件が厳しく，利用できる場合がかなり限られています。
住宅資金特別条項を利用するためには，個人再生（小規模個人再生および給与所得者等再）の利用条件を充たしているだけでは足りず，これとは別途，住宅資金特別条項に固有の利用条件も充たしている必要があります。
住宅資金特別条項を利用するための主要な要件としては，以下のものがあります。
- 個人再生（小規模個人再生または給与所得者等再生）の要件を充たしていること
- 対象とする建物が，再生債務者が所有し，床面積の２分の１以上の部分を専ら居住の用に供している「住宅」であること
- 住宅資金特別条項の対象となる債権が「住宅資金貸付債権」に当たること
- 住宅資金貸付債権が法定代位により取得されたものでないこと
- 対象となる住宅に住宅ローンなど住宅資金貸付債権のための抵当権ではない担保が設定されていないこと
- 対象となる住宅以外の不動産にも住宅ローンなど住宅資金貸付債権の抵当権が設定されている場合には，その住宅以外の不動産に後順位抵当権者がいないこと
- 個人再生申立ての際に提出する債権者一覧表に住宅資金特別条項を定めた再生計画案を提出する意思がある旨を記載すること
- 住宅資金特別条項を定めた再生計画案を提出したこと
- 住宅資金特別条項を定めた再生計画が遂行可能であると認められること
- 再生債務者が住宅の所有権又は住宅の用に供されている土地を住宅の所有のために使用する権利を失うこととなると見込まれないこと
このように，住宅資金特別条項を利用する場合，個人再生自体の要件に加えて住宅資金特別条項固有の要件も充たしていなければなりませんので，要件を充たしているかどうかの判断は複雑なものとなってきます。
したがって，住宅資金特別条項の利用をお考えの方は，弁護士に相談されることをお勧めいたします。
東京 多摩 立川の弁護士 ＬＳＣ綜合法律事務所でも，個人再生の無料相談を承っておりますので，お気軽にお問い合わせください。
住宅資金特別条項に定めることができる内容
個人再生において住宅資金特別条項を利用するためには，再生計画に住宅資金特別条項を定め，その再生計画を裁判所に認可してもらう必要があります。
住宅資金特別条項として定めることができるものとしては，以下の４つのタイプがあります（民事再生法１９９条１項～４項）。
- そのまま型（正常返済型）：当初の約定に変更を加えず，その約定どおりに弁済を継続していくタイプ。
- 期限の利益回復型：すでに遅滞に陥っている部分と約定の債務を再生計画で定めた期間内に弁済することで，遅滞に陥ったことによって生じていた期限の利益喪失の効果を失わせるタイプ。
- リスケジュール型：期限の利益回復型による再生計画認可の見込みがない場合に，利息と遅延損害金を含めた住宅ローンの全額を弁済することを条件として，支払期限を延長し，各回の弁済額を減額するタイプ。
- 元本猶予期間併用型：期限の利益回復型またはリスケジュール型による再生計画認可の見込みがない場合に，リスケジュール型に，再生計画期間内において元本の一部の弁済猶予を受けることを加えるタイプ。
- 合意型：住宅ローン債権者の同意を得て条件を定めるタイプ。
それぞれの状況に応じて，上記のいずれかのタイプを選択し，住宅資金特別条項を定めることになります（通常は，そのまま型で進めることが多いでしょう。）。
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