自己破産すると住宅ローンや持ち家の住宅はどうなるのか？
自己破産を申し立て，裁判所に免責を許可してもらうと，住宅ローンの支払いはすべて無くなります。ただし，住宅ローンの担保となっている持ち家の住宅は，裁判所が選任した破産管財人によって換価処分されるか，または，担保権者である住宅ローン会社等によって競売にかけられて処分されます。持ち家の住宅を維持するためには，自己破産以外の債務整理（任意整理や個人再生）を検討する必要があります。なお，自己破産申立て前に持ち家の住宅を譲渡したり任意売却すると，破産手続開始後に破産管財人による否認権行使の対象になったり，免責不許可事由に該当すると判断されるおそれがあるため，安易に行うことは避けるべきです。
ここでは，この自己破産すると住宅ローンや持ち家の住宅はどうなるのかについて，東京 多摩 立川の弁護士がご説明いたします。
- 住宅ローン債務の免責
- 住宅ローンの担保となっている持ち家の住宅不動産の処分
- 自己破産後に住宅ローンを組むことの可否
- 自己破産申立て前に譲渡・任意売却することの是非
- 自己破産後も持ち家の住宅に住み続ける方法の検討
- 個人再生など自己破産以外の債務整理方法の検討
（著者 ： 弁護士 志賀 貴 ）
住宅ローン債務の免責
自己破産を申し立て，裁判所に免責を許可してもらうと，税金などを除く債務の支払義務は免除されます。
住宅ローンも借金債務です。そのため，自己破産を申し立て，裁判所に免責を許可してもらうと，住宅ローンの支払いはすべて無くなります。
住宅ローンの担保となっている住宅不動産の処分
自己破産すると，生活に最低限度必要となる財産（自由財産）を除く財産は，裁判所が選任した破産管財人によって換価処分されます。
不動産（土地・建物）は，個人が所有する財産のうちでも特に高額な財産です。
そのため，自己破産すると，よほど低価格な上に売却が著しく困難であるようなごく例外的な物件を除いて，持ち家の住宅不動産は，破産管財人によって換価処分されることになります。
ただし，住宅ローンが残っている場合には，破産管財人による換価処分ではなく，住宅ローン会社が持ち家の住宅を競売にかけて換価処分することもあります。
いずれにしても，自己破産をすると，持ち家の住宅不動産は手放さなければなりません。
>> 自己破産すると所有不動産（土地・建物）は処分されるのか？
自己破産後に住宅ローンを組むことの可否
自己破産を含む債務整理をすると，個人信用情報に事故情報（いわゆるブラックリスト）に登録されることになります。
ブラックリストに登録されると，金融機関から借り入れをすることが非常に難しくなります。そのため，自己破産をした場合，新たに住宅ローンを組むことも非常に難しくなります。
ブラックリストに登録される期間は，裁判所による免責許可決定から５年～１０年間ほどと言われています。この間は，新たに住宅ローンを組むことは難しいでしょう。
自己破産申立て前に譲渡・任意売却することの是非
自己破産を申し立てる前に，持ち家の住宅を，不動産会社を通じて任意売却したり，家族・親族等に名義変更するなどして譲渡することを考えていらっしゃる方もいるかもしれません。
しかし，自己破産申立て前に，持ち家の住宅を売却・譲渡してしまうと，破産手続開始後に破産管財人による否認権行使の対象となったり，不当な財産処分として免責不許可事由の問題となる可能性があります。
否認権行使の対象となると，売却行為の全部または一部の効果が否定されて，破産管財人が，持ち家の住宅の買主に対して代金の追加支払いや，場合によっては，その不動産の返還を請求することになります。
不当な財産処分として免責不許可事由に該当するということになれば，免責の許可を受けれない可能性もあります。
もちろん，適正価格で売却し，その代金を（弁護士費用・裁判費用・最低限の生活費に充てることは可能です。）破産管財人に引き渡すことができれば問題はないでしょう。
しかし，何が適正価格なのかを判断するのは簡単ではありません。支払いが困難になった後に，安易に不動産を任意売却したり，他人に譲渡することは避けた方がよいでしょう。
売却代金を弁護士費用・裁判費用・最低限の生活費・滞納している税金の支払いなどに充てようと考えている場合でも，まずは専門家の弁護士に相談されることをお勧めします。
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自己破産後も住宅に住み続ける方法の検討
前記のとおり，自己破産すると持ち家の住宅は，破産管財人によって売却処分されるか，または，担保権者によって競売されることになります。自己破産において，持ち家の住宅の所有権を維持することは困難です。
したがって，自己破産後に同じ持ち家の住宅に住み続けられることはないのが通常です。
もっとも，親族等やリースバックなどを行っている業者に破産管財人からその持ち家の住宅を買い取ってもらい，その親族等から住宅を借りるという方法があり得ます。
ただし，金額その他法的な問題があるために，破産管財人や住宅ローン会社が同意しないこともあるでしょう。そのため，親族等が必ず買い取れるとは限りません。
そこで，自己破産以外の債務整理を検討する必要が生じます。自己破産以外の方法としては，任意整理や個人再生が考えられます。
個人再生など自己破産以外の債務整理方法の検討
上記のとおり，自己破産した場合，持ち家の住宅の所有権を失い，また，同じ住宅に住み続けることはかなり難しいでしょう。
そこで，自己破産以外に，持ち家の住宅の所有権を失わないようにしながら債務整理をする方法をとれないかを検討する必要が生じます。自己破産以外の方法としては，任意整理や個人再生が考えられます。
任意整理による方法
任意整理は，弁護士が代理人となって債権者と交渉し，返済条件を変更してもらう手続です。
住宅ローンが残っている場合であれば住宅ローンはそのまま支払いながら，それ以外の債権者と交渉して返済条件を変更できれば，自宅を残したまま債務を整理することが可能となります。
ただし，任意整理は相手方が同意しなければ上手くいきません。債務額が高額であると，そもそも支払いが難しいということもあるでしょう。
>> 任意整理とは？
個人再生による方法
個人再生は，裁判所に債務減額等を定めた再生計画を認可してもらうことによって，債務減額等の債務整理を実現する裁判手続です。
自己破産と異なり，必ずしも財産の処分は必須とされていません。
また，住宅ローンの残っている持ち家の住宅でも，住宅資金特別条項という特別な制度を利用できるときは，住宅ローンを従前どおり（または若干変更して）支払い続けて住宅（自宅に限られます。）を維持したまま，それ以外の借金等を整理することが可能です。
返済額などから任意整理が難しい場合には，個人再生が利用できないかどうかも検討する必要があります。
ただし，処分は不要ですが，不動産の価格が返済総額（減額率）に影響します。不動産の価格がかなり高額である場合には，利用が難しいこともあります。
また，その他の要件も厳格であるため，まずは専門家の弁護士に相談されることをお勧めします。
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>> 個人再生とは？
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