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住宅資金特別条項で問題となるペアローンとは?

ペアローンとは,夫婦等が住宅を共有し,それぞれの持分に応じて各自個別に住宅ローンを組み,その各自の住宅ローンを担保するために共有住宅全体に抵当権を設定している場合のことをいいます。ペアローンの場合,夫婦等のそれぞれの持分にそれぞれ他方の住宅ローンを担保するための抵当権も設定されているのが通常ですから,個人再生における住宅資金貸付債権でない債権を担保するための担保権が住宅に設定されていることになるので,住宅資金特別条項を利用できないのが原則です。ただし,東京地方裁判所(立川支部も含む。)等では,ペアローンの場合であっても,ペアローン借主である夫婦等がともに個人再生を申し立てたときには,夫婦等の双方について住宅資金特別条項の適用を認めるという運用をとっています。さらに,ペアローンの借主である夫婦等の一方だけが個人再生を申し立てた場合であっても,他方の住宅ローンを担保するための担保権が実行されるおそれがなく,住宅ローン会社も同意しているときには,住宅資金特別条項の利用が認められることもあります。

ここでは,この住宅資金特別条項で問題となるペアローンについて,東京 多摩 立川の弁護士がご説明いたします。

ペアローンとは

夫婦や親子などが共同して住宅建設・購入等する場合に「ペアローン」の形で住宅ローンを組むということがあります。

ペアローンとは,夫婦等が住宅を共有し,それぞれの持分に応じて各自個別に住宅ローンを組み,その各自の住宅ローンを担保するために共有住宅全体に抵当権を設定している場合のことをいいます。

例えば,夫婦で3000万円の住宅を購入しようとしたところ,夫だけでは2000万円までしか借りれず,住宅を購入するためには,妻が残りの1000万円を借りなければならなかったとします。

この場合,住宅購入のためにペアローンを組むとすると,住宅ローンのうち2000万円を夫が借り,残り1000万円を妻が借りて,購入した住宅の持分については,夫が3分の2,妻が3分の1をそれぞれ所有することになります。

そして,夫の2000万円の住宅ローンについても,妻の1000万円住宅ローンについても,夫婦それぞれの共有持分部分だけではなく,住宅全体に抵当権が設定されるのが通常です。

ペアローンの場合,夫婦等の両者が,それぞれ別個の住宅ローンの借主となります。

>> 住宅資金特別条項の利用が問題となる事例(一覧)

住宅資金特別条項におけるペアローンの問題点

民事再生法 第198条 第1項

住宅資金貸付債権(民法第500条の規定により住宅資金貸付債権を有する者に代位した再生債権者が当該代位により有するものを除く。)については,再生計画において,住宅資金特別条項を定めることができる。ただし,住宅の上に第53条第1項に規定する担保権(第196条第3号に規定する抵当権を除く。)が存するとき,又は住宅以外の不動産にも同号に規定する抵当権が設定されている場合において当該不動産の上に第53条第1項に規定する担保権で当該抵当権に後れるものが存するときは,この限りでない。

個人再生の手続において住宅資金特別条項(住宅ローン特則)を利用したいという場合,前記のペアローンが問題となることがあります。

住宅資金特別条項を利用するためには,対象とする債権が「住宅資金貸付債権」でなければなりません(民事再生法196条3号)。

また,対象とする債権が住宅資金貸付債権に該当する場合であっても,住宅資金貸付債権を担保するための抵当権のほかに,住宅資金貸付債権でない債権を担保するための抵当権が住宅に設定されている場合には,住宅資金特別条項を利用できないとされています(民事再生法198条1項ただし書き前段)。

住宅資金貸付債権とは,住宅の建設もしくは購入に必要な資金(住宅の用に供する土地または借地権の取得に必要な資金を含む。)または住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る分割払の定めのある再生債権であって,当該債権又は当該債権に係る債務の保証人(保証を業とする者に限る。保証会社。)の主たる債務者に対する求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されているもののことをいいます。

ペアローンであっても,それが住宅ローンであり,それを担保するための抵当権が住宅に設定されているのであれば,住宅資金貸付債権に該当します。

しかし,ペアローンの場合,夫婦等の各自のローンについて,その夫婦等のそれぞれの持分部分だけでなく,住宅全体に抵当権が設定されているのが通常です。

前記の例で言うと,夫の2000万円の住宅ローンを担保するために,夫の持分3分の2部分だけでなく,妻の持分部分も含めた住宅全体に抵当権が設定されます。

他方,妻の1000万円の住宅ローンについても,それを担保するために,妻の持分3分の1部分だけでなく,夫の持分部分も含めた住宅全体に抵当権が設定されます。

これは,妻からみれば,自分の住宅持分(3分の1部分)に自分の住宅資金貸付債権ではない夫の住宅ローンの抵当権が設定されており,夫からみれば,自分の住宅持分(3分の2部分)に自分の住宅資金貸付債権ではない妻の住宅ローンの抵当権が設定されているということです。

そうすると,夫についても,妻についても,住宅資金貸付債権ではない相手方の住宅ローンを担保するための抵当権が,自分の住宅持分に設定されていることになりますから,上記民事再生法198条1項ただし書き前段により,住宅資金特別条項を利用できないのが原則です。

>> 住宅ローン以外の債権の抵当権が住宅に設定されている場合

ペアローンでも住宅資金特別条項が利用できる場合

前記のとおり,ペアローンの場合には,夫婦等のそれぞれの住宅持分に,住宅資金貸付債権でない相手方の住宅ローンを担保するための抵当権が住宅に設定されていることになるため,住宅資金特別条項を利用できないのが原則です。

もっとも,住宅資金貸付債権でない債権を担保するための抵当権等が住宅に設定されている場合に住宅資金特別条項を利用できないとする趣旨は,住宅資金貸付債権でない債権の抵当権等が実行されることにより住宅を失うことになると,住宅資金特別条項の利用を認める意味が無くなってしまうからです。

そうであるとすれば,住宅資金貸付債権でない債権を担保するための抵当権等が住宅に設定されている場合であっても,その抵当権等が実行されるおそれがないときには,住宅資金特別条項の利用を認めることができると言えます。

ペアローンの借主である夫婦等がいずれも個人再生を申し立て,いずれについても住宅資金特別条項の利用が認められれば,互いに,他方の住宅ローンの抵当権等が実行されるおそれは回避されます。

そこで,東京地方裁判所立川支部も含む。)等では,ペアローンの場合であっても,ペアローン借主である夫婦等がともに個人再生申し立てたときには,夫婦等の双方について住宅資金特別条項の適用を認めるという運用をとっています。

したがって,ペアローンについて住宅資金特別条項を利用したいという場合には,まず,ペアローン借主である夫婦等がともに個人再生申立てできないかどうかを検討してみるべきでしょう。

夫婦等の一方だけが個人再生を申し立てる場合

上記のとおり,東京地方裁判所(立川支部も含む。)等では,ペアローンの場合であっても,夫婦等がともに個人再生を申し立てたときには,夫婦等の双方について住宅資金特別条項の適用を認める運用をとっています。

もっとも,夫婦等の一方だけが個人再生を申し立てた場合には,住宅資金特別条項の利用は一切認められないというわけではありません。

前記のとおり,夫婦等がともに個人再生を申し立てた場合にペアローンであっても住宅資金特別条項の利用を認めている理由は,ともに申し立てることにより,住宅資金貸付債権でない他方の住宅ローンの抵当権等が実行されるおそれがなくなることにあります。

そうであるとすれば,たとえ夫婦等の一方だけが個人再生を申し立てた場合であっても,他方の住宅ローンの抵当権等が実行されるおそれがないのであれば,住宅資金特別条項の利用は可能と考えられます。

具体的に言うと,ペアローンの借主である夫婦等の一方だけが個人再生を申し立てた場合であっても,他方の住宅ローンを担保するための担保権が実行されるおそれがなく,住宅ローン会社も同意しているときには,住宅資金特別条項の利用が認められることもあり得るということです。

実際,筆者の経験上でも,夫婦ペアローンの事案で,夫のみが個人再生を申し立て,住宅資金特別条項の利用が認められたことがあります。

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相互保証型のペアローンの場合

ペアローンには,夫婦等のそれぞれが各自の持分に応じて住宅ローンを組んでいるだけでなく,相互に他方の住宅ローンについて連帯保証人となっているというケースも少なくありません。

前記の例で言うと,夫は,自身の住宅ローンのほか,妻の住宅ローンの連帯保証人にもなり,妻は,自身の住宅ローンのほか,夫の住宅ローンの連帯保証人にもなっているというケースです。

この場合,夫婦等それぞれの住宅ローンは住宅資金貸付債権といえるとしても,連帯保証債務(債権者からみれば保証債務履行請求権)は,住宅の建設・購入等に必要な資金の貸付けではないので,住宅資金貸付債権とはいえないのが原則です。

とはいえ,連帯保証債務履行請求権について住宅資金特別条項の利用が認められないとすると,その連帯保証債務は再生計画認可によって減額されてしまいますので,場合によっては,担保の毀損等の理由により,住宅ローンそのものの契約に期限の利益の喪失や契約解除などの悪影響を与えてしまうおそれがあります。

そこで,住宅ローンの連帯保証債務についても,主たる債務者(住宅ローンの債務者)と連帯保証人がともに個人再生を申し立てる場合には,連帯保証債務履行請求権についても住宅資金貸付債権として扱い,住宅資金特別条項の適用が認められることがあります。

また,前記のとおり,ペアローンの場合であっても,夫婦等がともに個人再生を申し立てたときには,夫婦等の双方について住宅資金特別条項の適用を認められます。

そうすると,相互保証型のペアローンの場合も,ペアローンの借主(および連帯保証人)である夫婦等がともに個人再生を申し立てたときには,それぞれの住宅ローンだけでなく,それぞれの連帯保証債務についても,住宅資金特別条項の利用が認められることがあるということです。

したがって,相互保証型のペアローンについて住宅資金特別条項を利用したいという場合も,まず,ペアローン借主である夫婦等がともに個人再生申立てできないかどうかを検討してみるべきでしょう。

夫婦等の一方だけが個人再生を申し立てる場合

相互保証型のペアローンの場合も,夫婦等がともに個人再生を申し立てたときには,夫婦等の双方の住宅ローンと連帯保証債務の両方について住宅資金特別条項の適用が認められることがあります。

さらに,相互保証型のペアローンの借主(および連帯保証人)である夫婦等の一方だけが個人再生を申し立てた場合も,他方の住宅ローンを担保するための担保権が実行されるおそれがなく,住宅ローン会社も同意しているときには,住宅ローンと連帯保証債務の両方を住宅資金貸付債権として扱うことが可能なことがあると解されています。

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