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個人再生の申立て

住宅が複数ある場合でも住宅資金特別条項を利用できるか?

住宅資金貸付債権における「住宅」が複数ある場合でも,個人再生において住宅資金特別条項を利用することは可能です。ただし,住宅資金特別条項の適用を受けるのは,複数の住宅のうちで「再生債務者が主として居住の用に供する」建物1個だけに限られます(民事再生法196条1号ただし書き)。それ以外の建物は,住宅資金特別条項の適用がないので,資産として扱われ,その建物の価額から住宅ローン等の残高を控除した金額が清算価値として計上されます。また,住宅資金特別条項の適用がない建物の住宅ローン等の残高は,通常の再生債権として扱われ減額の対象になります。なお,その建物の抵当権者は,別除権を行使して,再生手続外でその建物を競売にかけることができます。

ここでは,この住宅が複数ある場合でも個人再生の住宅資金特別条項を利用できるのかについて,東京 多摩 立川の弁護士がご説明いたします。

住宅資金特別条項の対象となる「住宅」

民事再生法 第196条

この章,第12章及び第13章において,次の各号に掲げる用語の意義は,それぞれ当該各号に定めるところによる。
① 住宅 個人である再生債務者が所有し,自己の居住の用に供する建物であって,その床面積の2分の1以上に相当する部分が専ら自己の居住の用に供されるものをいう。ただし,当該建物が二以上ある場合には,これらの建物のうち,再生債務者が主として居住の用に供する一の建物に限る。
② 住宅の敷地 住宅の用に供されている土地又は当該土地に設定されている地上権をいう。
③ 住宅資金貸付債権 住宅の建設若しくは購入に必要な資金(住宅の用に供する土地又は借地権の取得に必要な資金を含む。)又は住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る分割払の定めのある再生債権であって,当該債権又は当該債権に係る債務の保証人(保証を業とする者に限る。以下「保証会社」という。)の主たる債務者に対する求償権を担保するための抵当権が住宅に設定されているものをいう。
④ 住宅資金特別条項 再生債権者の有する住宅資金貸付債権の全部又は一部を,第199条第1項から第4項までの規定するところにより変更する再生計画の条項をいう。
⑤ 住宅資金貸付契約 住宅資金貸付債権に係る資金の貸付契約をいう。

個人再生には「住宅資金特別条項」と呼ばれる制度が用意されています。

住宅資金特別条項を定めた再生計画が認可されると住宅ローンなどの「住宅資金貸付債権」だけは約定どおりまたは若干リスケジュールして返済を継続しつつ,他の再生債権については減額分割払いにしてもらうことができます。

住宅資金貸付債権とは,住宅の建設・購入に必要な資金(住宅の用に供する土地・借地権の取得に必要な費用も含まれます。)または住宅の改良に必要な資金の貸付けに係る分割払いの定めのある再生債権で,この債権または保証会社の主たる債務者に対する求償権を担保するために抵当権が住宅に設定されているもののことをいいます(民事再生法196条3号)。

この住宅資金貸付債権における「住宅」は,以下の要件を充たした建物でなければなりません(民事再生法196条1号)。

  • 個人である再生債務者が所有している建物であること
  • 再生債務者が自己の居住の用に供している建物であること
  • 床面積の2分の1以上の部分が専ら自己の居住の用に供されていること

この要件を充たしていない建物は,住宅資金貸付債権における「住宅」とはいえないので,個人再生の住宅資金特別条項を利用することができないことになります。

>> 個人再生の住宅資金貸付債権における「住宅」とは?

「住宅」が複数ある場合

前記のとおり,個人再生において住宅資金特別条項の適用を受ける建物は,住宅資金貸付債権における「住宅」に該当する建物です。これに該当しないのであれば住宅資金特別条項は利用できません。

逆に,建物を複数所有しており,いずれもが住宅資金貸付債権における「住宅」に該当し得るということもあり得ます。

「住宅」に該当する建物が複数ある場合でも,住宅資金特別条項の利用は可能です。

しかし,複数の「住宅」全部について住宅資金特別条項の適用を受けることができるわけではありません。

「住宅」が複数ある場合でも,住宅資金特別条項の適用を受けられるのは,そのうちで「再生債務者が主として居住の用に供する一の建物」に限られます(民事再生法196条1号ただし書き)。

つまり,メインで居住利用している建物1つだけしか,住宅資金特別条項の適用を受けられないということです。

>> 住宅資金特別条項の利用が問題となる事例(一覧)

住宅資金特別条項の対象外となった住宅の取扱い

前記のとおり,住宅資金貸付債権における「住宅」に該当する建物が複数あった場合でも,住宅資金特別条項の利用を受けることができるのは,そのうち,メインで居住利用している建物1個だけです。

それ以外の建物は,資産の扱いになります。したがって,その建物の価値から住宅ローン等の残高を除いた価額が,清算価値として計上されることになります。

また,住宅資金特別条項が適用されないので,その建物の住宅ローン等は再生債権(別除権付再生債権)となり,民事再生法の規定に従って減額されることになります。

他方,抵当権者は,再生手続外で別除権を行使できます。つまり,住宅を競売にかけ,それによる売却代金から優先弁済を受けることができるということです。

したがって,住宅資金特別条項を適用されない建物は,抵当権者によって競売される(または任意売却によって売却する)ことになる可能性があります。

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