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自己破産

不動産を所有していても同時廃止になることがあるか?

不動産を所有している場合は管財事件になるのが通常ですが,不動産がオーバーローンである場合には同時廃止になることがあります。ここでは,不動産を所有していても同時廃止になることはあるのかについてご説明いたします。

不動産を所有している場合

不動産とは,土地建物などのことです。これらの不動産は,言うまでもないことですが,他の資産よりも高価なものですから,これを売れば相当の金銭を得ることが可能です。

したがって,不動産を所有している場合は,管財事件となり,破産管財人によって換価処分されます。同時廃止とはならないのが通常です。

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不動産を所有していても同時廃止になる場合

前記のとおり,不動産を所有している場合は管財事件となるのが通常です。もっとも,一定の場合には,不動産を所有していても同時廃止となる場合があります。それは,不動産がオーバーローンとなっている場合です。

住宅ローンを利用して不動産を買う場合,その購入した不動産に住宅ローンの支払いのための抵当権が付けられるのが通常です。その不動産を住宅ローンの支払いの担保にするということです。

抵当権を付けておくと,債務者が住宅ローンを支払えなくなった場合,住宅ローンの債権者は,その不動産を競売にかけて強制的に売りに出すことができ,その売ったお金を優先的にもらうことができるようになります。

そして,抵当権のついている不動産の価値よりも,残っている住宅ローンの金額方が大きい場合のことを「オーバーローン」といいます。

東京地方裁判所立川支部を含む。)では,不動産を所有していても,その不動産が1.5倍以上のオーバーローンであれば,同時廃止になるという運用がとられています。

オーバーローンの場合に同時廃止になる理由

たとえば,Aさんは,住宅ローンで不動産を買い,その不動産に住宅ローンのために抵当権を設定しました。

今,その住宅ローンの残高は2000万円で,他方,その不動産は売りに出しても1000万円程度の価値しかありません。

つまり,住宅ローン残額2000万円に対して,不動産価値は1000万円ですから,2倍のオーバーローンということになります。

抵当権を持っている債権者(抵当権を持っている人のことを「抵当権者」といいます。)は,破産手続が開始しているかどうかにかかわらず,抵当権を実行,すなわち抵当不動産を売りに出して優先的に返済を受けることができるとされています。

そして,破産法上も抵当権等の担保権は別除権として扱われ,別除権者は,破産手続にかかわらず担保権を実行して,優先的に債権を回収することができるのです。

そうすると,破産者所有の不動産がオーバーローンである場合,仮にこれが換価処分されたとしても,その代金は全部抵当権者に支払われることになるので,結局,他の債権者には配当されないことになります。

上記の例で言えば,Aさんの不動産が仮に1000万円で売れたとしても,住宅ローンが2000万円残っているのですから,売却代金1000万円はすべて住宅ローン会社に支払われるだけです。抵当権を持っていない他の債権者には1円も支払われません。

つまり,オーバーローン不動産を所有していたとしても,抵当権者以外には配当がないのですから,他の債権者にとっては価値がないのと一緒です。

しかも,抵当権を有している債権者は,破産手続で換価してもらわなくても,別途,競売するなどして抵当権を実行できますから,あえて,破産管財人が破産手続で換価処分する必要もありません。

そのため,東京地方裁判所においては,1.5倍以上のオーバーローンの場合には,不動産を所有していたとしても,同時廃止となるとしているのです。

なお,今まで住宅ローンを例に挙げてきましたが,何も住宅ローンには限りません。

単なる貸金などであっても,抵当権で担保されている債権(こういう債権を「被担保債権」といいます。)の残額が,不動産の価値の1.5倍以上である場合には,やはりオーバーローン不動産ということで,同時廃止となります。

同時廃止になった場合の不動産の処分

なお,前記のようにオーバーローン不動産であるために同時廃止になったからといって,自己破産をしても不動産を所有し続けていられるわけではありません。

同時廃止になるということは,あくまで,破産手続においては処分されないというだけで,別途,抵当権者が抵当権を実行して,競売等によってその不動産を処分することは,当然できます。

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